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주거목적 주택 구매나 투자를 위해서 대출을 이용할 경우 LTV, DTI, DSR은 꼭 알아야 되는 사항입니다. 이 글에서는 LTV, DTI, DSR의 뜻과 개념을 알아보고 한도 계산하는 방법에 대해서 안내해드리도록 하겠습니다.
LTV란?
LTV는 "Loan To Value ratio"의 약자로, 주택 가치에 대한 대출 비율을 나타내는 지표입니다. 즉, 집값 대비 얼마나 대출을 받을 수 있는지를 정하는 수치 또는 비율을 나타냅니다. LTV는 다음과 같이 계산됩니다.
LTV = (대출가능금액 / 주택의 가치) x 100
여기서 "주택의 가치"는 일반적으로 KB시세를 기준으로 하며, LTV가 높을수록 대출 가능 금액이 많아집니다.
예를 들어,
LTV가 50%라면 시세 10억원의 아파트를 사고자 할 때 주택담보대출로 받을 수 있는 최대 금액은 5억원입니다.
"주택의 가치"는 내가 매매한 가격이 아닌, KB시세를 기준으로 합니다.
LTV 규제 비율
- 무주택 & 1주택자 : 규제지역 50%, 비규제지역 70%
- 일시적 2주택자(3년 이내 종전 주택을 처분하는 경우) 50%
DTI란?
DTI는 "Debt To Income ratio"의 약자로, 총부채상환비율을 나타내는 지표입니다. 이는 총연소득에서 은행에 갚아야 하는 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자 상환액이 차지하는 비율을 나타냅니다. DTI는 대출을 했을 때 연봉으로부터 얼마나 대출을 갚을 능력이 있는지를 판단하는 지표로 사용됩니다. DTI는 다음과 같이 계산됩니다.
DTI = (주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자상환액) / 연소득 x 100
예를 들어, 연봉 5천만원을 받는 사람의 DTI가 50%라면, 연간 주담대 원리금 상환액과 기타 대출 이자 상환액의 합은 2천5백만원 이하여야 대출이 가능합니다.
DTI 규제 비율
- 무주택 및 1주택자 : 규제지역 40%, 비규제지역 70%
정부에서는 지속적으로 조장대상지역을 해제 및 지정하고 있습니다.
아래에서 규제 대상지역 해제 및 지정에 대해서 확인 가능합니다.
★ 국토교통부공고 제2023-2호 조정대상지역 지정 해제
DSR란?
DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 모든 금융 총부채 원리금 상환 비율을 나타내는 지표입니다. 이것은 연간 소득 중 금융 총부채의 원리금 상환 비율을 나타냅니다. 주택 담보대출 원리금 뿐만 아니라 다른 대출의 원리금까지 포함하여 계산됩니다. 아래와 같이 계산됩니다.
DSR = (주택 담보대출 원리금 상환액 + 다른 대출 원리금 상환액) / 연간 소득 x 100
DSR은 모든 금융 총부채를 고려하기 때문에 DTI보다 더 엄격한 대출 자격 기준이 될 수 있습니다. 대출 신청 시에 DSR을 고려하게 됩니다.
DSR 규제 비율
DSR은 현재 규제여부 상관없이 1억 이상 대출 시 40%로 고정이며, 2금융권의 경우 50%까지 가능합니다.
이상으로 주담대(주택담보대출)시 필요한 용어(LTV, DTI, DSR)들에 대해서 알아보았습니다.
주택 구입 시 도움되시길 바랍니다.
